今年五一，楼市扯下了最后遮羞布

球迷论坛 · 发表于 2026-5-6 17:53:28

本文约1700字，阅读时间约6分钟，可点击上面“耳机”图标收听音频　　五一期间，各地又出台了许多新政，其中最引人注目的是深圳放开限购。　　深圳宣布，之前限购的区域，非户籍人士只要有居住证，就可以买一套房。听说在深圳办个居住证，比办个假证都容易。　　深圳这姿态，就像比基尼打了一个活扣，还把带子递到了你的手上，手把手教你：　　客官，这样拉一下就可以啦。　　一线城市的限购是楼市最后的遮羞布，此前上海虽也实质性放开了限购，但还需要社保/个税1年，虽然1年对于买房来说也就一转眼的事，但关键时刻人都是心急火燎，1年的等待期也太折磨人了。　　相比之下深圳就open多了，来的都是客，随便选随便挑。这样一比较，估计不少在等上海的人，就转投深圳了。　　这世上哪有什么忠贞不二，只是看哪边的诱惑更大罢了。　　沪深是一线城市的排头兵，是中国城市塔尖上的明珠，这两个城市放开限购，基本就意味着，原来针对楼市的政策性制约因素，完全解除。　　曾经饱受骂名，最近饱受摧残的楼市，终于获得了自由身。　　我们可以把沪深解除限购视为政策底的一个标志，在政策底之前，二手房早已完成了成交量底，2024年30个重点城市的二手房成交已经超过了2021年，去年这个趋势继续保持。　　政策底、市场底之后，就该价格底了。根据国际经验，深度调整后的价格底，往往出现在市场底之后2年左右。　　大概也就是今年明年吧。　　老司机昨天在一份研报里看到一个数据，比较了中国大城市与世界大城市的租售比，从数据来看，经过大幅调整之后的中国房价，已经来到了合理区间。　　　　上图就是来自于这份研报，可以看到，世界主要城市中，租售比最夸张的是韩国首尔，超过80倍，房价是年租金的80倍。　　大家谈论房价时经常拿人口说事，韩国的人口出生率全世界倒数第一，人口老龄化非常严重，但一点不耽误首尔房价高得离谱。　　租售比最友好的城市是东京，仅仅30倍，这是日本泡沫破灭的后遗症，长达20余年的不景气，让日本人对于房地产完全脱敏，伤得太深，不敢爱了。　　其它城市如伦敦、纽约、悉尼、柏林等，租售比35-45倍之间，换算成租金回报率是2.2-2.9%之间。我们常听到一些专家说国外的租金回报高达5%-7%，那都是没扣掉税费，真正的净收益其实也就2-3%之间。　　　　中国没有房地产税，租金几乎等于净收入，有可能要减去物业费，但中国的物业费很低，对于租金回报率影响很小，一旦某一天施行房地产税，回报率将受到考验。　　当然，老司机还是倾向于认为，房地产税会大部分转嫁给租客。　　再来看看中国大城市的租售比，北上深40倍出头，租金回报率2.2%左右，略低于首尔、新加坡、柏林、悉尼，略高于伦敦、纽约和东京，基本回到同类城市的中间位置。　　除了一线城市外，中国的其他重点城市的租售比大约35倍左右，租金回报率大概为2.8%，在上表中仅高于东京。当然，中国的其它重点城市也没法和这些一线国际城市相比，房价更低理所应当。　　但就2.8%的租金回报率来看，房价其实也已经回到了合理区间，很多人都以为租金回报率是一个常数，认为超过某个值就不正常，但老司机要说出一个扎心的真相。　　自二战结束以来，世界各国的租金回报率，都在走低。　　啥意思？可能1945年的时候，世界普遍的回报率在5-6%，那时候如果有一个城市低于3%，大家都会认为这个城市的房价有大泡沫；但现在呢，回报率普遍来到了2-3%，没有人认为全球房价普遍有大泡沫了。　　到底是什么导致了回报率越来越低？没有权威的解读，老司机倾向于认为这是财富分配失衡的表现，而房产作为财富的重要载体，就会把这种失衡反映在房价上。　　今晚老司机有一场直播，我将展开来聊一下这个话题，说实话这个选题有一点点难度，欢迎预约捧场。　　既然中国主要城市的租售比已经回到了合理区间，租金回报率来到了合理水平，为啥房价还没有止跌？老司机认为原因有三方面：　　其一、下跌具有惯性，人们的预期扭转需要时间；　　其二、供求比没有逆转，去库存需要时间；　　其三、实际利率偏高，租金回报不够吸引人。

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